Sociedades inmobiliarias de inversión: ventajas fiscales y residencia española

Sociedades inmobiliarias de inversión: ventajas fiscales y residencia española

En 1960 nacen en Estados Unidos los REIT (Real Estate Investment Trust), con el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores. La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria; es decir, a través de la compra de valores. Por esta razón, aunque no están obligados, la mayor parte de los REIT son sociedades que cotizan en Bolsa de valores.

En España se les denomina SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) y su propósito se limita a la adquisición de propiedad con fines de arrendamiento. Incluye tanto bienes inmuebles urbanos como parcelas de terreno adquirido para el desarrollo de bienes inmuebles urbanos, para ser arrendados después de que el desarrollo se haya completado, incluyendo centros comerciales u otros complejos.

Las SOCIMI están reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. La Ley marca que deben estar incluidas en una bolsa de valores regulado o sistema multilateral de negociación en España, la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (por ejemplo, España, Reino Unido o Irlanda). Las SOCIMI pueden evitar la doble tributación en virtud de las Directivas de la UE y los tratados fiscales firmados por España.

Por otra parte, no hay ningún requisito en relación con un número mínimo de activos con los que debe contar una SOCIMI, lo que significa que puede contar con un único activo.

Sí requiere, sin embargo, un período mínimo de inversión: los activos deberán mantenerse por un período de al menos tres años.

Si además, su inversión en una SOCIMI alcanza el millón de euros, la Ley de Emprendedores de 2013 le permitirá incluso optar a la Spanish Golden Visa, la residencia en España.

El hecho de poder invertir internacionalmente genera multitud de oportunidades para pequeños y grandes inversores porque las sociedades inmobiliarias de inversión disfrutan de ventajas fiscales con respecto a las inmobiliarias tradicionales, y en el caso español, además pueden suponer el acceso al permiso de residencia para extranjeros. Concretamente las SOCIMI se gravan al 0% siempre que los accionistas titulares de al menos el 5% de la SOCIMI están gravados por los dividendos recibidos a una tasa nominal mínima de 10%. Cuando los accionistas no cumplen con este requisito, las SOCIMI se gravan con un impuesto de sociedades del 19% sobre los dividendos distribuidos a los accionistas (este 19% es un impuesto que debe pagarse por la SOCIMI y no un impuesto de retención sobre los dividendos distribuidos).

Actualmente los requisitos de inversión deben cumplir la regla del 80 / 80; es decir, al menos el 80% del valor de los activos de la SOCIMI debe ser invertido en activos cualificados o acciones y al menos el 80% de sus ingresos (excluyendo las ganancias de capital) debe surgir de los ingresos por alquileres y de los dividendos de acciones de calificación.

También se puede comprar una propiedad a través de una entidad jurídica extranjera siempre y cuando la sociedad no esté domiciliada en un paraíso fiscal, el extranjero tenga directa o indirectamente la mayoría de los derechos de voto y pueda nombrar o destituir a la mayoría de los miembros del órgano de administración.

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