clientes-privados

Plusvalía, catastro e impuestos aumentan un 25% el precio final de la vivienda

Plusvalía, catastro e impuestos aumentan un 25% el precio final de la vivienda

El cálculo de la plusvalía municipal y el aumento del valor del suelo por la actualización del Catastro hacen pagar al contribuyente un 25% más del precio de la vivienda.

Comprar un inmueble implica un desembolso importante. Los impuestos relacionados con la vivienda suponen un incremento del precio final de hasta el 25% que tiene que hacer frente el comprador. El régimen fiscal de la vivienda en España aporta cuantiosos ingresos para el Estado en los tres niveles de la Administración: municipal, autonómico y estatal.

De hecho, en el año 2016 las Comunidades Autónomas ingresaron sólo por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y por el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) unos 7.230 millones de euros, un 3% más con respecto a 2015 (la mejor cifra desde 2010), según informa la web idealista.com.

Tanto el ITP como el AJD forman parte de los impuestos directos que gravan la vivienda en España, junto con el IBI, el IVA, la tasa de basuras y la polémica plusvalía municipal. Sin embargo, de manera indirecta, otros impuestos influyen en el precio final de las casas como los relacionados con la compra del suelo en el que se construye un inmueble o los que se aplican en la construcción del mismo. Estas tasas las asume el promotor que las repercute así en el precio final.

El suelo (y su precio) es la clave. Y la causa también de la polémica de la plusvalía municipal. En efecto, son los Ayuntamientos las instituciones que calculan esta tasa teniendo en cuenta el valor catastral del suelo. El problema reside en que, hasta ahora, los ayuntamientos la estimaban considerando el valor del suelo en el momento de la transmisión del inmueble y lo multiplicaban por el número de años transcurridos hasta la venta. El resultado: la cifra siempre da positiva y hay que pagar, con independencia de que realmente hubiera habido un aumento del valor real de dicho inmueble.

De esta manera, el Tribunal Constitucional declaró recientemente inconstitucional, referido a la norma foral Navarra, la aplicación de este modelo pues entonces la plusvalía municipal grava el incremento de un valor que no se ha producido. El mercado queda así a la espera del pronunciamiento de este tribunal sobre la misma ley estatal.

Si el TC se reafirmase en esta postura, el cálculo de la plusvalía municipal se estimaría entonces teniendo en cuenta el valor catastral del suelo en el momento de la compra. Ello implica que si la cifra fuera negativa, el comprador no tendría siquiera que pagar tasa alguna; un cambio que podría afectar a las operaciones de unas 550.000 viviendas.

Los devastadores efectos de la crisis inmobiliaria de 2008 provocaron que desde esa fecha muchos de los inmuebles vendidos en España fueran a pérdida, a lo que se sumaba el abono de una plusvalía municipal que no recogía este hecho en su cálculo, agravando la desventaja económica para los compradores.

Si además, los ayuntamientos están actualizando los valores catastrales (que debe hacerse cada diez años), el cálculo de esta plusvalía teniendo en cuenta estos nuevos baremos tendería a seguir subiendo, repercutiendo por partida doble en el comprador.

En este sentido, un comprador puede reclamar a Hacienda el pago indebido de la plusvalía municipal si no han transcurrido cuatro años desde el desembolso.

Una mejora de la fiscalidad de la vivienda que tuviera como efecto el descenso del precio final, podría servir para incrementar las posibilidades de acceso a la vivienda. El mercado inmobiliario está creciendo en los últimos meses pero si no se toman medidas para facilitar este acceso no se hará sino repetir los errores del ladrillazo con sus nefastas consecuencias.

En Del Canto Chambers estamos especializados en la gestión y reclamación fiscal de inmuebles ante los tribunales y la Agencia Tributaria. Se nos puede contactar en clerk@delcantochambers.com.

Claudio Rodríguez Vera (@rvclaudio)

Abogado en Del Canto Chambers

No Comments

Sorry, the comment form is closed at this time.